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[强烈推荐评级]新城控股(601155)年报点评:新城新成就 千亿征途行程大半

2017-03-03 17:07 来源:www.ejingxi.com 作者:靖西旅游资讯

 

[强烈推荐评级]新城控股(601155)年报点评:新城新成就 千亿征途行程大半


事件:
  公司2 月24 日晚公布2016 年报,报告期内,公司实现营业收入279.69 亿元,比上年同期增长18.67%;实现归属上市公司所有者的净利润30.19 亿元。公司全年合同销售金额达到 650.60 亿(含合营项目 170.85亿元),同比增长 103.76%,销售面积极575 万平方米(含合营项目 101 万平方米),同比增长 48.76%。总资产达到 1031.71 亿,同比增长 52.17%。

  观点:
  大步迈入600亿梯队。公司全年合同销售金额达到 650.60 亿(含合营项目 170.85 亿元),同比增长103.76%,销售面积极575.00 万平方米(含合营项目 101.00 万平方米),同比增长 48.76%。根据CRIC数据,2016年度公司房地产销售金额在全国房地产企业中排名第15位,房地产销售面积在全国房地产企业中排名第16位,皆比2015年名次提升6位。

  公司2016年毛利率和净利率分别为27.9%和10.8%,较上年均有所提升,主要归因于珠三角和长三角区域高毛利项目进入结算周期,预期随着结转周期的到来和高毛利项目比例提升,公司毛利率和净利率有望进一步提升。

  借力长三角和珠三角楼市升温,2016销售稳步迈入600亿,2017年将冲击850亿。 2016 年的销售已经完满落下帷幕,虽然调控政策不断加码,尤其是一线和核心二线城市的新建住宅销售多数近乎腰斩,但长三角和珠三角供不应求的格局未改。受益于一线和核心二线城市溢出效应,公司尝试布局的三四线城市将显著受益于2016年四季度升温的行情,将有力支撑公司在850亿销售目标的道路上走得更快、更稳。

  匠心打造高端住宅,丰富住宅产品线。公司正式推出酝酿已久的高端产品系---璞樾,并完成上海、南京双城三盘的璞樾系产品首秀。璞樾系作为目前新城控股最顶尖的产品线品牌,填补了公司高端豪宅品牌的空白,丰富了公司的货架战略,公司高层表示将全力将璞樾打造为中国首屈一指的高端住宅品牌。

  截止目前,公司已经针对不同年龄阶段及消费需求群体,推出“幸福启航”、“幸福乐居”、“幸福圆梦”、“幸福尊享”四大系列住宅,此次推出璞樾系高端住宅系列,进一步完善公司产品线,是新城控股业绩获得更大突破的必由之路。

  融资渠道多元化。2016年公司实现融资245.5亿元(银行贷款和公司债券大幅增加),加权资金成本为5.49%,较上年降低1.69%,其中80亿私募债加权平均成本仅为4.74%。同时,值得注意的是公司对于新型融资工具的应用,公司通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体 REITs 产品,打通了商业地产证券化和投资退出渠道,且公司此单资产证券化业务优于其他公司的产品在于,公司是拥有回购权利而非回购义务。

  商业地产扩张提速,力争进入商业地产第一梯队。2012 年,公司推出了“吾悦系”产品体系,涵盖吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线:吾悦国际广场定位高端、主打国际精品;新城吾悦广场以缤纷动感塑造区域型时尚商业中心;吾悦生活广场致力成为便捷的社区生活中心。

  住宅方面来看,公司的住宅地产开发业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。

  2016 年公司分地区营业收入中,长三角地区营收占总营收的比例超过 92%。受惠于长三角楼市持续火爆,2016年公司各月份销售业绩屡创新高。同时,环一线城市的三四线城市自2016年四季度以来,销售显著升温,在2017年开年的1月表现也十分亮眼。

  商业综合体方面来看,报告期末,公司开业新城吾悦广场11个,在建的有36个,已经具备一定的规模效应,目前已经开业的吾悦广场已经能够带来租金和管理费收入4.41亿元,出租率高达98.96%。值得关注的是,公司的持有型物业采用公允价值计量方法,2016年对公司利润的贡献额为5.82亿元,约占利润总额的14%。公司预计至2020年开业及在建吾悦广场数将达到80个以上,集团将进入国内商业地产第一梯队。

  加码长三角,加快土地储备。 在城市布局方面,公司坚持“以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局,在加快全国化布局的同时持续深耕长三角区域。土地储备是未来业绩的保障,公司2016年完成新增土地储备1424万平方米,拿地花费总额为535.58亿元。股权激励有效绑定管理层利益。公司于8月实施第一期股权激励方案,我们认为公司采用定向发行股份的模式进行股权激励好处有二:一,由于限制性股票当期不能入市,甚至在未来也是阶段性的解禁,避免了对市场的巨大冲击的同时却能够有效激励管理层和核心员工;二,限制性股票的购买价格为6.9元/股,相对于股权激励方案公布日收盘价13.45折价近50%,使受激励人员在接受激励计划的初期即可享有巨大的账面浮盈,起到了巨大的激励作用。

  结论:
  公司深耕长三角区域,受惠于该地区今年房地产量价齐升的市场行情,公司业绩大幅增长,同时,公司不断丰富产品线,并积极进行项目储备。我们认为,公司战略的“住宅地产和商业地产”双核驱动已经形成核心竞争力,将为公司千亿销量之路奠定坚实基础。我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为392亿元、531亿元和692亿元,每股收益分别为1.81元、2.47元和3.2元,对应PE分别为7.91、5.81和4.48,维持公司“强烈推荐”评级。

  风险提示:房地产行业因调控而市场销售量出现大幅下降影响公司业绩。

□ .郑.闵.钢  .东.兴.证.券.股.份.有.限.公.司

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